المؤشر العقاري الإسكاني يهبط 2.8 % .. أكبر خسارة أسبوعية في 2016

التقطت السوق العقارية المحلية بعض أنفاسها بارتفاع إجمالي قيمة صفقاتها للأسبوع الماضي بنسبة 28.6 في المائة، بعد خمسة أسابيع متتالية من الانخفاض، لتستقر بنهاية الأسبوع عند مستوى 5.1 مليار ريال، الذي يظل أدنى من المتوسط العام لقيمة الصفقات العقارية للعام الجاري بنسبة 21.7 في المائة، والمستقر عند أدنى من 6.6 مليار ريال كمتوسط أسبوعي للصفقات العقارية خلال عام 2016 (بلغ متوسط عام 2015 نحو 7.0 مليار ريال، ومتوسط عام 2014 نحو 9.2 مليار ريال).

إن ما يفسر المسار الهابط الذي يخضع له أداء السوق العقارية المحلية، استمرار سيطرة عديد من العوامل الاقتصادية والمالية الرئيسة عليها، وزيادة تأثيرها خلال الفترة الراهنة في أداء السوق العقارية بصورة عامة، بدءا من انخفاض مستويات السيولة المحلية، التي سجلت انخفاضا منذ مطلع العام الجاري بلغت نسب انخفاضه نحو 0.51 في المائة لعرض السيولة الواسع (ن3)، وانخفاضا بنحو 1.3 في المائة لعرض السيولة المتوسط (ن2)، إضافة إلى استمرار انخفاض أسعار النفط بنحو 70.0 في المائة مقارنة بمستوياته في منتصف 2014، وما تبعه بالضرورة من ترشيد كبير للإنفاق الحكومي المحلي، وتشبع اقتراض الأفراد من المصارف ومؤسسات التمويل المحلية (439.5 مليار ريال قروض استهلاكية وعقارية حتى نهاية 2015). ضاعف من تأثير كل تلك العوامل الرئيسة؛ ارتفاع درجة وعي وفهم أغلب أفراد المجتمع تجاه انعكاسات تلك العوامل على أسعار الأراضي والعقارات، وارتفاع درجات المخاطر المقترنة بالاقتراض لقاء شراء أصول عقارية تتعرض خلال الفترة الراهنة لسلسة من الانخفاضات السعرية.

كل هذا بدوره ينبئ عن عدم قدرة السوق العقارية المحلية على الخروج من دائرة ركودها التي يوشك على دخوله العام الثالث على التوالي، إلا بوصول الأسعار السوقية للأصول العقارية المختلفة لمستويات عادلة سعريا، وهي المستويات التي تعتبر بعيدة جدا عن المستويات السعرية الراهنة المتضخمة، وهو المؤشر الذي يظهره أداء السوق العقارية الآن، حيث يلاحظ أن أي انخفاض في الأسعار يقابله نوع من انتعاش المبيعات، والعكس صحيح.

الأداء الأسبوعي لمؤشرات أسعار العقارات السكنية

في جانب آخر من تطورات أداء السوق العقارية على مستوى الأسعار القياسية للأسبوع؛ سجل المؤشر العقاري السكني العام الذي يقيس التغيرات في الأسعار السوقية لمختلف أنواع العقارات السكنية انخفاضا بنسبة 2.8 في المائة، وهي أكبر خسارة أسبوعية يسجلها في 2016 مقارنة بارتفاعه الأسبوعي الأسبق بنسبة 1.0 في المائة، ليستقر عند 817.4 نقطة، وجاء هذا الانخفاض الأسبوعي في المؤشر نتيجة الانخفاض الكبير الذي طرأ على مؤشر أسعار الأراضي السكنية بنسبة وصلت خلال الأسبوع إلى 3.7 في المائة. فيما سجل متوسط المؤشر العقاري السكني العام خلال 2016 منذ مطلع العام حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 4.6 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 687.2 نقطة. وبلغت نسبة انخفاض متوسط المؤشر العقاري السكني العام مقارنة بقيمه المسجلة خلال عام 2014 وعام 2013 نحو 17.3 في المائة ونحو 30.0 في المائة على التوالي. ويتكون هذا المؤشر العام الذي يقيس التغيرات في أسعار الأصول العقارية السكنية المختلفة في السوق (سنة الأساس 2013)، من مؤشرات أسعار تلك الأصول العقارية حسب وزنها النسبي في السوق وفقا لقيم الصفقات وأعداد العقارات.

كما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية (يقيس التغيرات في الأسعار السوقية للبيوت والشقق والعمائر والفلل السكنية حسب أوزانها النسبية) ارتفاعا طفيفا خلال الأسبوع الماضي، بلغت نسبته 0.3 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 0.1 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 776.4 نقطة، في حين سجل متوسط ذات المؤشر خلال الفترة الماضية منذ مطلع 2016 حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 3.5 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 786.7 نقطة. وبلغت نسبة انخفاض متوسط المؤشر العقاري السكني العام مقارنة بقيمته المسجلة خلال عام 2014 وعام 2013 نحو 17.8 في المائة ونحو 23.4 في المائة على التوالي.

فيما تكبد مؤشر أسعار الأراضي السكنية خلال الأسبوع الماضي خسارة بلغت نسبتها 3.7 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبق بنسبة 1.8 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 801.6 نقطة، بينما سجل متوسط ذات المؤشر خلال الفترة الماضية منذ مطلع 2016 حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 5.6 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 657.9 نقطة. وبلغت نسبة انخفاض متوسط أسعار الأراضي السكنية مقارنة بقيمته المسجلة خلال عام 2014 وعام 2013 نحو 18.2 في المائة ونحو 33.1 في المائة على التوالي. بالنسبة لبقية تفاصيل أداء بقية مؤشرات الأسعار (انظر الجدول رقم (2) مؤشرات الأسعار القياسية للسوق العقارية (القطاع السكني)).

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية

شهد إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية ارتدادا في مستواه بعد خمسة أسابيع متتالية من الانخفاض، ليسجل نموا أسبوعيا بلغت نسبته 28.6 في المائة، مقارنة بنسبة انخفاضه للأسبوع الأسبق بنحو 12.4 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع الثاني عشر من العام الجاري عند مستوى 5.1 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة الصفقات للعام الجاري بنسبة 21.7 في المائة)، الذي يظل أدنى من مستوياته قبل خمسة أسابيع مضت. وشمل الارتفاع في قيمة الصفقات كل من قطاعي السوق السكني والتجاري، على أن نسبة الارتفاع كانت أكبر بالنسبة للقطاع التجاري، الذي سجل ارتفاعا في قيمة صفقاته الأسبوعية بلغت نسبته نحو 47.9 في المائة، مقارنة بنسبة الانخفاض للأسبوع الأسبق البالغة 4.1 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند مستوى 1.9 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع التجاري للعام الجاري بنسبة 36.3 في المائة)، فيما سجلت صفقات القطاع السكني نسبة ارتفاع بلغت 19.3 في المائة، مقارنة بنسبة الانخفاض للأسبوع الأسبق البالغة 15.3 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات القطاع بنهاية الأسبوع عند 3.2 مليار ريال فقط (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع السكني للعام الجاري بنسبة 9.4 في المائة).

أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فسجلت أيضا ارتفاعا أسبوعيا بلغت نسبته 10.5 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 12.2 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 4141 عقارا مبيعا، ووفقا لمعدله الأسبوعي للعام الجاري (4261 عقارا مبيعا)؛ فما زال الأدنى مقارنة بالمعدلات المماثلة طوال الفترة 2012-2015 التي راوحت معدلاتها الأسبوعية بين المعدل الأعلى المسجل خلال عام 2014 عند مستوى 5773 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأعلى للفترة نحو 26.2 في المائة)، والمعدل الأدنى لتلك الفترة خلال عام 2012 عند مستوى 4793 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأدنى للفترة نحو 11.1 في المائة). وتعكس تلك الوتيرة من الأداء للسوق العقارية، أن السوق تشهد تراجعا ملموسا في مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية المتداولة، مقابل تنفيذ مستويات أعلى من الصفقات العقارية بقيم صفقات أدنى من السابق، وفي حال شهدت السوق تراجعا في أعداد العقارات المبيعة؛ فهذا يعني أن وتيرة التراجع في الأسعار في طريقها للاتساع أكثر من السابق، وهو الأمر الإيجابي الذي تنتظره السوق العقارية، الذي سينعكس دون شك على انخفاضات أكبر في مستويات الأسعار المتضخمة الراهنة. وفي حال شهدت السوق العقارية تراجعا في كل من قيم الصفقات وأعداد العقارات المبيعة؛ فإن ذلك يعني زيادة أكبر في ضغوط العوامل الأساسية المؤدية إلى ركود أداء السوق، وهو أمر يمكن تفسيره من خلال زيادة اقتناع أفراد المجتمع بتحقق المزيد من تراجع الأسعار المتضخمة للأصول العقارية، وأن كل تأجيل من قبلهم للشراء يحمل معه مكاسب أكبر بالنسبة إليهم، في الوقت ذاته الذي ينعكس بمزيد من الضغوط على أطراف البيع، يجعلها تقبل بالبيع بأسعار أدنى في الوقت الراهن، وأنها مستويات سعرية أفضل مقارنة بالمستويات المستقبلية، التي لا شك أنها ستكون أدنى مما هي عليه في المرحلة الراهنة.

أما على مستوى تفاصيل مبيعات العقارات السكنية خلال الأسبوع الماضي، فقد أظهرت بيانات وزارة العدل ارتفاع مبيعات جميع أنواع العقارات باستثناء كل من الشقق والعمائر السكنية، جاءت تطوراتها التفصيلية على النحو التالي: ارتفاع مبيعات الأراضي الزراعية بنسبة 12.8 في المائة (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 5.2 في المائة)، وارتفاع مبيعات البيوت السكنية بنسبة 4.8 في المائة (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 14.3 في المائة)، وانخفاض مبيعات الشقق السكنية بنسبة 0.4 في المائة (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 24.1 في المائة)، وانخفاض مبيعات العمائر السكنية بنسبة 23.5 في المائة (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 5.6 في المائة)، وارتفاع مبيعات الفلل السكنية بنسبة 25.0 في المائة (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 40.0 في المائة)، وأخيرا ارتفاع مبيعات قطع الأراضي السكنية بنسبة 11.7 في المائة (انخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 11.3 في المائة). لبقية التفاصيل (انظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1) الاتجاهات الأسبوعية للعقار السكني والتجاري).

(المصدر: الاقتصادية 2016-03-27)