الدورة العقارية الحالية تنبئ بانخفاض الأسعار لسنوات مقبلة

يستعرض التقرير العقاري لـ "الاقتصادية" الدورات السعرية التي مرت بها السوق العقارية المحلية، التي تضمنت مراحل ارتفاع قياسية سابقة كما حدث خلال 1973-1977، وصلت بنموها السعري للعقارات في نهاية تلك الفترة الوجيزة إلى أربعة أضعاف مستوياتها السعرية مقارنة ببدايتها.

 كما تضمنت مراحل انخفاض قياسية في مستويات الأسعار السوقية للعقارات، وصلت نسبة انخفاضها إلى أكبر من 50.0 في المائة كما حدث خلال 1982-1989، ودخول السوق العقارية في موجة طويلة من الركود عقب تلك المرحلة، امتدت حتى عام 2006، وخضوعها لعدد من العوامل الاقتصادية والمالية، وكيف بدأت لاحقا في مرحلة صعود قياسية للأسعار السوقية، فاقت بنموها الطفرة الأولى لأسعار الأراضي والعقارات أواسط السبعينيات الميلادية، وصلت إلى ذروتها السعرية بحلول عام 2014.

 تبدأ في الوقت الراهن مع العام الجاري مرحلة جديدة، تتقاطع كثيرا في عواملها الرئيسة مع ذات العوامل التي تركت آثارها الواضحة على أسعار الأراضي والعقارات خلال أغلب مرحلة الثمانينيات الميلادية، إلا أنه يضاف إليها هذه المرة عدد من العوامل الأخرى، التي يقدر أن تؤتي ثمارها الإيجابية نحو خفض أكبر في الأسعار المتضخمة للأراضي والعقارات، تبرز أهم معالمها في عزم وتوجه الدولة الجاد نحو معالجة أزمة الإسكان المحلية، بلورته في موافقة مجلس الوزراء الموقر نهاية الربع الأول من العام الجاري، عبر إقرار الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات، وينتظر قريبا الإعلان عن آليات تطبيقها قبل نهاية 2015، هذا إضافة إلى زيادة وعي أفراد المجتمع، وتحوطهم تجاه التورّط في تحمّل مديونيات طائلة مقابل شراء عقارات متضخمة سعريا، تتجه نتيجة مساعي الدولة إلى الانخفاض بصورة قياسية، والعودة إلى مستويات عادلة سعريا، يمكن قبولها قياسا على مستويات دخلهم السنوي، ووفقا لمؤشرات أداء الاقتصاد الوطني، وبما يوائم مقتضيات التنمية الشاملة والمستدامة.

 تجربة السوق العقارية 1973-1977

 وفقا للبيانات التاريخية المهمة الواردة في التقارير السنوية لكل من مؤسسة النقد العربي السعودي، ومصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات، التي وثقت التقلبات الحادة التي طرأت على أسعار المساكن في السعودية، وتكلفة إيجاراتها السنوية، أظهرت تلك البيانات الرسمية الطفرة العقارية الهائلة خلال الفترة 1973-1977 التي لم يسبق لها مثيل في تاريخ البلاد، وصل مضاعف أثمان المساكن خلال أقل من أربعة أعوام فقط إلى نحو أربعة أضعافه، بمعنى أن تكلفة تملك المسكن قد تضاعفت نحو أربع مرات خلال تلك الفترة، وكانت نتيجة طبيعية خلال تلك الفترة التي شهدت ارتفاع أسعار النفط بنحو 360 في المائة، وتأسيس صندوق التنمية العقارية، والنمو الهائل الذي طرأ على إيرادات ومصروفات الحكومة آنذاك، حيث ارتفعت الإيرادات الحكومية بأعلى من 213.3 في المائة، ونمت المصروفات الحكومية بنسبة أعلى وصلت إلى 642.4 في المائة، أتى المصدر الأكبر لارتفاع المصروفات الحكومية من الزيادة الكبيرة في بند رواتب موظفي الدولة من مدنيين وعسكريين (ارتفع نمو بند الرواتب والعلاوات 1976-1977 بنسبة 89.0 في المائة خلال عام واحد)، إضافة إلى الزيادة الكبيرة في الإعانات الحكومية المختلفة، وزيادة الإنفاق على البنى التحتية للبلاد من طرق وموانئ ومطارات، وكل ما من شأنه تحقيق التنمية الشاملة آنذاك والاستفادة القصوى من الموارد المالية الهائلة التي توافرت للحكومة بسبب ارتفاع الإيرادات النفطية.

كما ضاعف من الطلب على الوحدات السكنية في المدن الرئيسة تحديدا، الزيادة الكبيرة جدا في الهجرة الداخلية للسكان من القرى والهجر إلى تلك المدن، إضافة إلى زيادة تدفق السكان غير السعوديين على البلاد نتيجة تلك الطفرة الاقتصادية آنذاك.

 تجربة السوق العقارية 1982-1989

 استجابت سوق الإسكان في وقت مبكر آنذاك للإجراءات الحكومية الكبيرة، التي استهدفت الحد من التضخم الهائل الذي طرأ على أسعار المساكن وتكلفة الإيجارات، ما دفع بها إلى الاستقرار المرحلي بعد الطفرة الأولى في مستويات الأسعار، سرعان ما اتخذت الأسعار مسارا منخفضا بصورة متئدة بحلول عام 1978، لتسجل أسعار المساكن والإيجارات تراجعها السنوي الأول بنسبة 4.6 في المائة بعد موجة الارتفاعات القياسية السابقة، وظلت محافظة عند تلك المستويات حتى عام 1982، سرعان ما دخلت أسعار العقارات في موجة تصحيح سعرية هائلة، وصلت نسبة انخفاضها حتى عام 1989 إلى 50.0 في المائة في المتوسط، انخفضت خلالها أسعار المساكن والعقارات، وتبعتها بنسبة أكبر تكلفة الإيجارات.

 تأثرت سوق العقار والإسكان خلال تلك الفترة بالتراجع الحاد الذي طرأ على أسعار النفط، التي انخفضت آنذاك بنسبة 60.0 في المائة خلال 1981-1986، ما أدى إلى انكماش الإيرادات الحكومية للفترة نفسها بنسبة 79.2 في المائة، وكذلك انكماش المصروفات الحكومية بنسبة 51.7 في المائة، لتنتج تلك الانخفاضات القياسية في أسعار العقارات والمساكن بصورة عامة، على الرغم من الزيادة السكانية الكبيرة خلال تلك الفترة بأكثر من 48.1 في المائة.

 تجربة السوق العقارية 1989-2006

 نتيجة لاستقرار أسعار النفط في مستويات متدنية لم تتجاوز في أفضل حالاتها سعر 35 دولارا للبرميل (متوسط أسعار برميل النفط العربي الخفيف) حتى عام 2004، فيما ظل أدنى من 20.0 دولار للبرميل طوال الفترة 1989-1999، ولم يبدأ بالصعود فوق ذلك المستوى إلا مع حلول عام 2000. إضافة إلى بدء المالية الحكومية العمل ببرنامجها التمويلي من القطاع المالي المحلي منذ عام 1988 واستمراره طوال الفترة التالية، دخلت السوق العقارية في مرحلة ركود طويلة جدا، استغرقت نحو 17 عاما حتى الربع الأول من عام 2006، على الرغم من ارتفاع إجمالي عدد السكان خلال تلك الفترة من 14.5 مليون نسمة إلى أعلى من 24.1 مليون نسمة "بنمو إجمالي فاق 66.6 في المائة".

وعلى الرغم من بدء أسعار النفط في الصعود القياسي من بعد عام 2002 من متوسط 24.2 دولار للبرميل إلى أن تخطى سقف 61.1 دولار للبرميل عام 2006، أي بنمو فاق 151.2 في المائة خلال تلك الفترة، لم تطرأ التغيرات اللافتة على أسعار الأراضي والعقارات، ولعل ذلك نتيجة اتجاه أغلب السيولة المحلية آنذاك إلى السوق المالية، التي شكلت فقاعة سعرية تجاوزت بتضخمها القياسي سبعة أضعاف القيمة العادلة للأصول في السوق، انتهت إلى انفجارها نهاية شباط (فبراير) 2006، ومع استمرار ارتفاع أسعار النفط والإنفاق الحكومي، وخروج السيولة من سوق المال وزيادة توجهها إلى السوق العقارية، بدأت الأخيرة مرحلة جديدة كما سيتم إيضاحه في الجزء التالي.

 تجربة السوق العقارية 2006-2014

نتج عن زيادة تدفق السيولة المحلية المتنامية، وبدافع محدد من خروجها من السوق المالية كما تم إيضاحه أعلاه، ودفعا أكبر من ارتفاع الإنفاق الحكومي عموماً، والإنفاق الحكومي الرأسمالي على وجه الخصوص خلال الفترة 2006-2014، الذي وصل مجموعه خلال تلك الفترة الوجيزة لأعلى من 1.9 تريليون ريال (وصل إجمالي الإنفاق الحكومي الجاري والرأسمالي لنفس الفترة لأعلى من 6.4 تريليون ريال)، كنتيجة للارتفاعات القياسية في أسعار النفط خلال الفترة، ومقابل زيادة احتياجات السكان لتملك مساكنهم، وبصورة أكبر تفاقم التشوهات في السوق العقارية المحلية، أفرطتْ الأسعار في الارتفاع القياسي بصورة فاقت تجربتها السابقة خلال الفترة 1973-1977، وعلى الرغم من تعدد الأسباب الفعلية التي اجتهدت في تفسير تلك الارتفاعات السعرية للأصول العقارية من أراض وعقارات، إلا أنّه يمكن بلورتها في أربعة أسباب رئيسة، وتأتي بقية الأسباب العديدة الأخرى، التي لو تم البحث في منشئها، فلن تجدها تخرج عن كونها مشتقة أو ناتجة في الأصل عن هذه الأسباب الأربعة الرئيسة، وهي كالتالي:

(1) بدأ تشكّل الأزمة العقارية والإسكانية من منح الأراضي بمساحاتٍ شاسعة جداً لأفرادٍ محدودين، تحولت معه أغلب مسطحات الأراضي الأكبر إلى غلةٍ مكتنزة في أيادي قلّة من السكان، وظل جزء كبير من تلك الأراضي الشاسعة مملوكا كأراضٍ خام لم يتم تطويرها أو إحياؤها، فيما انتقلت ملكية جزء آخر منها إلى فئة أخرى كما سيأتي في إيضاح السبب الثاني.

(2) انتقل جزء من ملكية تلك الأراضي الشاسعة إلى كبار تجار الأراضي المقتدرين مادياً، بأثمان بخسة مقارنة بأسعارها السوقية، واحتفظوا بدورهم بالجزء الأكبر من تلك الأراضي الخام كمخزنات طويلة الأجل للثروة، دون أي أعباء مالية تذكر (الأرض لا تأكل ولا تشرب). وفي جانبٍ آخر، تم تطوير جزء محدود من تلك الأراضي البيضاء الشاسعة المساحات، وضخّه بحصصٍ محدودة جداً ومقننة من خلال حقول المساهمات العقارية، التي تلقّفتها السيولة النقدية المتنامية الباحثة عن فرصٍ استثمارية لدى الدرجة الثالثة من تجار الأراضي والعقار، وفق آليات استهدفت المحافظة على النمو المستمر للأسعار، والاستفادة القصوى من اختلال قوى العرض والطلب في السوق العقارية، بما يخدم تنامي قيمة الثروات المخزنة في تلك الأراضي الجرداء، وعلى حساب تلبية احتياجات البلاد والعباد من إعمار واصطلاح تلك الأراضي.

(3) قام تجار الأراضي والعقار من الدرجة الثالثة وما دونها من درجات، الذين تبدأ مشترياتهم العقارية من المساهمات والمزادات العقارية على هيئة ما يسمى بالبلوكات (أكثر من قطعة أرض)، بتكرار نفس أخطاء كبار الملاك (أصحاب المنح، المشترين الكبار لتلك المنح)، ليتكنزوا بدورهم ما توافر في أيديهم من مساحاتٍ مجزأة للأراضي لا يقارن حجمها ولا مساحتها بما لدى من سبقهم، وقيامهم من ثم بانتظار تنامي قيمتها السوقية مستقبلاً، وللقارئ الكريم أن يتخيل سعر المتر المربع للأرض إلى أيّ مستوى سعري سيصل في ظل هذه الظروف البالغة التشوّه من (1) تشحيح للأراضي وفق ما تقدّم ذكره. (2) تقلّص فرص الاستثمار البديلة. (3) ارتفاع حجم السيولة النقدية في الاقتصاد. (4) تنامي احتياجات المجتمع من الإسكان.

إنّها ولا شك موعودة على تضخّمٍ هائل، ليس أدلّ عليه أكثر مما نشهده كواقعٍ حقيقي في المرحلة الراهنة من بلوغه أعلى مستويات التضخم السعري، وتجاوزه كل حدود قدرات دخل الأفراد بما يصل بمضاعفاته السنوية إلى أعلى المعدلات العالمية (وصل مضاعف أسعار المساكن إلى متوسط الدخل السنوي للفرد في السعودية بنهاية 2014 إلى مستويات قياسية راوحت بين 25 إلى 30 عاماً).

(4) تزامن مع انخفاض منح الأراضي طوال العقد الماضي، وارتفاع أسعارها السوقية من جانبٍ آخر نتيجة تشحيح المعروض منها، أن قابلتها زيادةً غير مسبوقة في ارتكاب جرائم تزوير الصكوك وحجج الاستحكام، الذي فاقم بدوره من تشحيح الأراضي وزيادة الطلب من قبل أصحاب الثروات الباحثة عن فرصٍ للاستثمار، زاد من إغرائها بالنسبة إليهم ما يشاهدونه من تنامٍ هائل لقيم الثروات المخزنة والمستثمرة في السوق العقارية (أراض وعقارات)، وهو ما أكّدته الجهود الخيّرة التي قامت بها ولا تزال وزارة العدل، من خلال استعادتها تلك المساحات الشاسعة من الأراضي، ومن ثم إلغاء صكوكها المزورة، وصلتْ مساحاتها الإجمالية حتى نهاية آب "أغسطس" 2015 إلى نحو 2.1 مليار متر مربع. هذا بدوره زاد دون أدنى شك في زيادة ارتفاع الأسعار وتضخّمها إلى مستوياتٍ غير مسبوقة، وبالطبع فإنّه تضخم سعري لا يوجد ما يسنده كمبرراتٍ اقتصادية مقبولة، إلا أنّها نتيجة واقعية لكل ما تقدّم من تشوهاتٍ وفوضى اعترتْ تعاملات السوق العقارية محلياً، وقد حان وقت إصلاح أسبابها التي أفضتْ إليها كما بدأته الدولة من خلال أجهزتها العديدة، لعل آخرها وأهمها الموافقة على إقرار الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات نهاية آذار "مارس" 2015، وينتظر قريباً إعلان آليات تطبيق تلك الرسوم.

 تجربة السوق العقارية 2015 ومستقبلاً

لعلنا جميعاً نشاهد تكرر أجزاء كثيرة من المرحلة 1981-1986 من تراجع لأسعار النفط، وبدء الحكومة بالاقتراض من القطاع المالي المحلي، إلا أنّ المرحلة الراهنة يُضاف إليها عوامل أخرى أكثر أهمية، تتمثّل في التوجّه الجاد للدولة نحو إصلاح ومعالجة الأزمة الإسكانية، والقضاء على ما أنتجته التشوهات الكبيرة الكامنة في السوق العقارية، وهو ما بدأت تعكسه التراجعات في مستويات الأسعار بدءاً من الربع الثاني من العام الجاري، وإن كانت طفيفة إلا أنّها تحمل في طياتها مستقبلاً محموداً لانخفاض تكلفة المساكن وإيجاراتها، وهو الأمر الذي سيخدم كثيرا تطلعات أفراد المجتمع، لتعود الأسعار إلى مستوياتها العادلة، التي تخدم احتياجات الاقتصاد والمجتمع على حد سواء، وبما يسهم في تعزيز الاستقرار والتنمية الشاملة والمستدامة، يُسجّل كل ذلك كانعكاس حقيقي لعدد من المتغيرات الاقتصادية، التي يمكن استعراضها كما سيأتي.

لعل من أهم تلك المتغيرات؛ أحجام الأفراد عن شراء الأراضي والعقارات قسراً، لعدم مقدرتهم من حيث الدخل والقدرة الائتمانية، ثم بدء تطبيق أنظمة التمويل العقاري نهاية 2014 واشتراط دفع 30 في المائة كمقدم لشراء العقارات، وقبلها بدء أسعار النفط بالتراجع منذ منتصف 2014 حتى وقتنا الراهن بأكثر من 60 في المائة، وما ترتب عليه من عودة المالية الحكومية للاقتراض المحلي مع منتصف العام الجاري، بهدف تمويل العجز المالي خلال الفترة الراهنة ومستقبلا، وأخيرا ترقب الإعلان الرسمي عن آليات تطبيق قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات.

كل تلك العوامل لا شك أنها ستؤثر إيجابيا في مصلحة الاقتصاد الوطني وأفراد المجتمع، على حساب استمرار تراجع أسعار الأراضي والعقارات، وانكماش التضخم السعري الهائل في مستوياتها الشاهقة، لتتكرر التجربة مرة أخرى للفترة 1982 ـــ 1989 مع الأخذ في عين الاعتبار بعض الاختلافات التفصيلية، إلا أنها في المجمل قد تأتي الانخفاضات في الأسعار هذه المرة أكثر حدة من التجربة السابقة، قياسا على تفاوت النمو السكاني للمرحلتين، وأخذا في الاعتبار الفائض الهائل في أعداد المساكن الشاغرة من السكان، إضافة إلى الانخفاض المحتمل في تدفق السكان غير السعوديين على البلاد، ولجوء أغلب كيانات القطاع الخاص إلى الاستغناء عن خدمات شريحة من العمالة الوافدة، إضافة إلى عامل الحسم الرئيس والأهم بين كل تلك العوامل، ممثلا في تطبيق قرار الرسوم على الأراضي البيضاء، الذي سينتج عنه ضخ مئات الملايين من أمتار الأراضي في جانب العرض المحتكر.

 الأداء الأسبوعي للسوق العقارية

سجّلت الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية بنهاية الأسبوع الماضي ارتفاعاً بنسبة 3.5 في المائة، مقارنةً بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 1.7 في المائة، وتباين أداء الصفقات لكلٍ من السكني والتجاري، حيث انخفضت قيمة صفقات التجاري بنسبة 14.1 في المائة، مقارنةً بانخفاضها الأسبق 4.1 في المائة، لتستقر عند 1.7 مليار ريال. في المقابل ارتفعت قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع السكني بنسبة 11.9 في المائة، مقارنةً بانخفاضها الأسبق بنسبة 0.4 في المائة، لتستقر عند 4.7 مليار ريال (انظر أعلى الجزء الأيمن من الجدول رقم (1)).

أمّا على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فقد استمرّت في الارتفاع إمّا بالتزامن مع تضاؤل قيم الصفقات، أو بمعدلات نمو أسبوعية تفوق نمو قيمة الصفقات، الذي يعكس بدوره انخفاض مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية، مؤكّداً مسار السوق الذي بدأته بصورةٍ ملحوظة خلال العام الجاري منذ مطلع الربع الثاني، حيث ارتفع عدد العقارات المبيعة في القطاع السكني خلال الأسبوع الماضي بنسبة 5.5 في المائة، مستقرّة عند 6183 عقاراً مبيعاً خلال الأسبوع، وتباين أداء مختلف أنواع العقارات السكنية بين الارتفاع والانخفاض، حيث سجل أعداد مبيعات كل من الأراضي الزراعية والشقق والفلل السكنية وقطع الأراضي السكنية ارتفاعات أسبوعية، بلغت نسبها حسب الترتيب 14.0 في المائة ونسبة 6.0 في المائة ونسبة 3.1 في المائة ونسبة 5.8 في المائة على التوالي. في المقابل استقّرت مبيعات البيوت السكنية عند نفس مستواها الأسبق، بينما سجّلت أعداد مبيعات العمائر السكنية انخفاضاً أسبوعياً وصلت نسبته إلى 28.1 في المائة، لبقية التفاصيل (انظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1)).

(المصدر: الاقتصادية 2015-09-08)