البارونات الجدد .. «بلاكستون» أكبر مستثمر عقاري في العالم

تماما في اللحظة التي شارفت فيها طفرة قطاع العقارات الأمريكي على نهايتها عام 2007، أنفق جون جراي، رئيس قسم العقارات في شركة بلاكستون، 39 مليار دولار للاستحواذ على "إيكوتي أوفيس بروبرتيز"، الذي كان يمتلك أكبر محفظة للمكاتب في الولايات المتحدة، من قطب الأعمال، سام زيل، في شيكاغو.

ستيف شوارزمان، الرئيس التنفيذي لـ "بلاكستون"، وإلى يساره جون جراي، رئيس قسم العقارات في المجموعة. أب

بدأ جراي (48 عاما) وفريقه، الذي كان يساوره القلق من إشارات إلى أن الفقاعة كانت على وشك الانفجار، العمل فورا على التخلص من عقارات الشركة التي يعتبرونها أقل جاذبية. ويتذكر قائلا: "أمضينا دقيقة واحدة من أجل الاحتفال. ومن ثم أجرينا الاتصالات".

في غضون أسابيع، باعوا لبعض اللاعبين الأكثر شهرة في قطاع العقارات أكثر من نصف ما كانوا قد اشتروه. تعرض كثير من هؤلاء المشترين، بمن فيهم "هاري ماكلووي" و"ماجواير بروبرتيز"، للإفلاس في وقت قصير لاحقا. على النقيض من ذلك، يقول جراي إنه كان في هذه الأثناء قد ضاعف أمواله ثلاث مرات على "إيكوتي أوفيس بروبرتيز".

عندما انقشع الغبار بعد الانهيار العظيم في قطاع العقارات الأمريكي، وجد قسم العقارات في شركة بلاكستون نفسه يجلس بثبات على كومة عقارات. لسنوات بعد أن بدأ جراي العمل في مجال الأعمال التجارية الناشئة لقطاع العقارات في بلاكستون عام 1993، لم يكن هناك أي لاعب واحد مسيطر في تلك الصناعة. الآن، تتضاءل جميع الشركات الأخرى أمام بلاكستون. اختفت الذراع الاستثمارية في العقارات في "وايتهول ستريت" التابعة لشركة جولدمان ساكس بعد خسارتها معظم أموال مستثمري الشركة في الانهيار، في حين أن صندوق مورجان ستانلي للعقارات MSREF تقلص بشكل عجيب بعد معاناته خسائر فادحة أثناء الانهيار. كلا الصندوقين كانا تقريبا في حجم وحدة جراي.

وكان آخرون، أمثال "فورنيدو"، وهي مجموعة عقارات مقرها نيويورك، بطيئين في الانتعاش. وأمثال "ماكلووي" و"ماجواير" انفجروا من الداخل، جزئيا لأنهم دفعوا أسعارا أعلى من القيمة الحقيقية عندما اشتروا من بلاكستون عام 2007.

منذ الانهيار، أصبحت وحدة جراي أكبر صندوق استثمار عقاري في العالم. والآن تمتلك بلاكستون مكاتب في الولايات المتحدة والهند أكثر من أي أحد آخر. وهي أيضا أكبر مالك عقارات سكنية في الولايات المتحدة، مع محفظة استثمارية تشتمل على 50 ألف منزل للإيجار، إلى درجة أنها تود طرح أسهمها للاكتتاب العام بحلول العام المقبل. جراي هو ذلك الرجل الذي باع فندق والدورف أستوريا متعدد الطوابق في نيويورك إلى شركة التأمين الصينية "أنبانج".

ستيف شوارزمان، الرئيس التنفيذي لبلاكستون، قال لموقع بيزنيس إنسايدر في الخريف الماضي: "أعتقد أننا الآن أكبر مالك للعقارات في العالم".

أحد فروع سلسلة فنادق هيلتون التي ربما كانت صفقة الأسهم الخاصة الأكثر ربحية على الإطلاق التي أنجزتها مجموعة بلاكستون.

عندما انضم جراي لشركة بلاكستون عام 1992، بعد تخرجه في الجامعة مباشرة، كان لدى هذه الشركة الشابة مليار دولار فقط قيد التشغيل، أما اليوم فلديها نحو 335 مليار دولار. وهو مسؤول عن الجزء الأكبر من إدارة تلك المبالغ من الأموال، حيث عهد إليه بالعثور على فرص مربحة لمبلغ 100 مليار دولار تلقاه من المستثمرين. وحققت أعمال جراي التجارية أرباحا كثيرة بمقدار ما حققت مجموعة كيه كيه آر، المنافسة في الأسهم الخاصة، خلال السنوات الثلاث الماضية. ويمكنه التباهي بصافي المكاسب السنوية البالغ 17 في المائة على مدى 25 عاما، وفقا لبيانات من بلاكستون تم تقديمها إلى الجهات الرسمية.

ساعد هذا السجل الجيد في جعل جراي الخليفة المحتمل لشوارزمان، البالغ من العمر 69 عاما الذي أسس مجموعة الأسهم الخاصة عام 1985. مثل شوارزمان، يعد جراي مستثمرا محنكا. لكن خلاف ذلك يعد الاثنان حالة دراسة للتناقضات. يبدو أن شوارزمان يستمتع بلعب دور الملياردير، في الوقت الذي يظل فيه جراي أقل حبا للتظاهر بكثير. وينظر إليه بوصفه شخصا لطيفا في مجال الأعمال الذي لا يشتهر في العادة بأنه مجال لطيف. ويعطي كثير من أقطاب العقارات عن أنفسهم صورة أكبر من الواقع -كما نرى مثلا في دونالد ترامب- لكن هذا ليس أسلوب جراي.

الإدارة المناسبة

كانت بلاكستون وغيرها من مجموعات الاستثمار البديل من بين أكبر المستفيدين من سياسات التسهيل الكمي التي اعتمدها الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي. كانت تكاليف الاقتراض المنخفضة، إضافة إلى أسعار الأصول الكاسدة، بمنزلة هبة من السماء لهذه الشركات، التي شريان حياتها هو الديون. ربما لم تعمل سياسات الاحتياطي الفيدرالي على إيجاد اقتصاد قوي، لكنها كانت السبب الرئيس في انتعاش أسعار الأصول في الأسواق المالية -بما في ذلك سوق العقارات- بسرعة كبيرة.

لكن نجاح جراي كان له علاقة أيضا بميله نحو تحقيق رهانات كبيرة ومركزة. وهذا ما فعله هو وكين كابلان، كبير الإداريين الاستثماريين لديه، عندما أقدما على شراء سلسلة فنادق هيلتون فيما كان ربما صفقة الأسهم الخاصة الأكثر ربحية على الإطلاق.

بعد مضي شهرين فقط على إنفاق ما يقارب 40 مليار دولار في "إيكوتي أوفيس بروبرتيز" في تموز (يوليو) 2007، حوَّل جراي فنادق هيلتون إلى شركة خاصة في تعامل وصلت قيمته إلى 26 مليار دولار، وكتب لهذه العملية أكبر شيك في تاريخ بلاكستون.

كان التوقيت يخطف الأنفاس، إذ تزامن تماما مع اقتراب نهاية الفقاعة. وكان قد انهار اثنان من صناديق التحوط التابعة لـ"بير ستيرنز" في حزيران (يونيو)، وبعد مضي شهر أعلن "بي إن بي" أنه لا يمكنه تقييم اثنين من صناديق الاستثمار في الأوراق المالية للقروض العقارية، لأن السوق كانت آخذة في الانهيار.

وتم إدراج سلسلة فنادق هيلتون في البورصة لأن المستثمرين اعتبروها شركة خاملة لا تحصل على إدارة مناسبة، وتم تداول أسهمها بخصم مقابل معظم شركات الفنادق العامة الأخرى. في الوقت الذي لفتت فيه السلسلة نظر جراي، كان فيها 450 ألف غرفة فقط وكانت أساسا شركة للفنادق المحلية، مع وجود عائلة من العلامات التجارية القوية، لكن غير المستغلة جيدا.

مع ذلك، فشل جراي في توقع مدى حدة الركود الذي جاء عقب الانهيار في سوق الإسكان الأمريكية وانهيار بنك ليمان براذرز في أيلول (سبتمبر) 2008. انخفضت الإيرادات لكل غرفة بنسبة 20 في المائة، وانخفضت الأرباح بنسبة 40 في المائة. وفي ذروة الأزمة قيّمت بلاكستون حصتها بـ30 سنتا فقط من الدولار.

ما أنقذ هيلتون كان الحذر في استخدام جراي للديون وفريق الإدارة الماهر. يدور جماع الأسهم الخاصة على استخدام أموال الآخرين، ورأس مال حقوق الملكية من المساهمين، والديون من المصارف وأسواق رأس المال. لكن جراي كان دائما حذرا -إن لم يكن مصابا بالخوف الشديد- إزاء كيفية هيكلة مقترضاته، وهذا أحد الأسباب في ازدهاره في الوقت الذي لم تتمكن فيه كثير من الشركات المنافسة من النجاة. وهو يتجنب الديون قصيرة الأجل التي تأتي مع شروط كثيرة، ليمنح نفسه المرونة في اجتياز الدورة، وهو ما يجعله يدفع مبالغ أكثر لتأمين ديون أطول أجلا فيها شروط أقل.

اقترض جراي 20 مليار دولار لتمويل صفقة فنادق هيلتون. وفي الوقت الذي أظلمت فيه آفاق المجموعة الفندقية وانهارت الأرباح، كان يتعين على المصارف شطب قيمة قروضها إلى هيلتون. عندها قرر جراي -ظنا منه أن فرضيته بقيت سليمة رغم الركود الاقتصادي-التشدد في موقفه عن طريق إنفاق 800 مليون دولار لشراء ديون بقيمة 1.8 مليار دولار من المصارف المتوترة، ومنحها بعضا من حقوق الملكية في الصفقة لجعل التضحية أكثر استساغة.

تحقيق الأرباح

بعد مرور سنوات على انقضاء الأزمة، في كانون الأول (ديسمبر) 2013، أعادت بلاكستون إدراج فنادق هيلتون في البورصة. اليوم، حققت أكثر من عشرة مليارات دولار في ما يمكن أن يكون صفقة الأسهم الخاصة الأكثر ربحية على الإطلاق، متجاوزة بذلك صفقة "أبولو" الخاصة بشراء شركة المواد الكيماوية "ليونديل باسيل". ولأن بلاكستون لا تزال تمتلك حصة في المجموعة الفندقية، فإن أرباحها النهائية ليست معلومة بعد.

تشمل تلك الأرباح بيع فندق والدروف أستوريا -الذي كان جزءا من محفظة هيلتون الاستثمارية- لشركة التأمين أنبانج، مقابل 1.95 مليار دولار. ويعتبر وو تشياوهوي، رئيس أنبانج الذي يبقى غامضا في دوائر الأعمال التجارية الأمريكية، من أصدقاء جراي -يتناول الاثنان غالبا وجبة الطعام معا كلما كان صاحب المشاريع الصيني في نيويورك.

في منتصف آذار (مارس)، أنفق وو 6.5 مليار دولار لاقتناء مجموعة فنادق ومنتجعات ستراتيجيك من بلاكستون، بعد ثلاثة أشهر فقط من شرائها من قبل مجموعة جراي مقابل نحو ستة مليارات دولار. وقد انسحب وو الأسبوع الماضي من محاولة للسيطرة على "ستاروود"، سلسلة تضم العلامتين التجاريتين "ويسترن" و"شيراتون"، بعد حرب مزايدة -مراقبة عن كثب- مع ماريوت.

ولدى مجموعة هيلتون الآن أكثر من 750 ألف غرفة، مع كون المصدر الرئيس للنمو هو آسيا، في ظل رئيسها التنفيذي، كريس ناسيتا، الرئيس السابق لسلسة فنادق ماريوت، الذي استجلبه جراي.

الفرصة الهندية

عمل جراي على إنشاء أعمال وشركات تجارية من العدم. وظّف هو وكريس هيدي، الرئيس الذي عينه لمنطقة آسيا، توهين باريك للاستثمار في الهند عام 2006. لقرابة خمس سنوات، انتظر باريك فرصة سانحة للانقضاض. وفي الوقت الذي لم تعد فيه الهند محبوبة الأسواق وأصبح من المستحيل على شركات التطوير المحلية جمع رأس المال عام 2011، بدأ باريك في الشراء بشكل نشط، واستثمر منذ ذلك الحين مبلغا إجماليا وصل إلى 1.2 مليار دولار.

جاءت بعض عمليات شرائه من شركات تطوير كانت مضطرة للبيع، إما بسبب الضغوط التنظيمية، أو كوسيلة لجمع الأموال التي كانت في حاجة ماسة إليها. اشتملت عمليات الاستحواذ على مشروع مكتمل جزئيا لبنك جولدمان ساكس في بنجالور. اليوم، تعد بلاكستون أكبر مالك لمجمعات المكاتب في الهند، غالبا ما يتم شراؤها بأسعار منافسة، مع قيمة سوقية تبلغ 4.2 مليار دولار.

جزء من النجاح الذي حققه جراي له علاقة بأسلوبه الواقعي المتواضع الذي يتناقض بشدة مع الرجل الذي يتوقع الجميع أن يحل مكانه يوما ما. يمتلك شوارزمان حضورا واضحا جدا على الساحة الاجتماعية والخيرية. فهو عضو في مجلس مكتبة نيويورك العامة بعد تبرعه بمبلغ 100 مليون دولار، وتظهر صورته الشخصية بانتظام على صفحات المجتمع وهو يحضر فعاليات تقيمها مجموعة فريك في مانهاتن، حيث يعتبر وصيا، أو مركز جون إف كينيدي للفنون الأدائية في واشنطن، حيث يعد رئيسا فخريا لمجلس الإدارة.

في المقابل، نادرا ما يكون لجراي حضور ثابت في ذلك العالم. لكن بوصفه ثاني أكبر مساهم في بلاكستون بعد رب العمل، مع صافي قيمة تقدر بأكثر من مليار دولار، يقوم بالتبرع بجزء متزايد من ثروته، لاسيما لأبحاث السرطان في جامعة بنسلفانيا ولقضايا تعليمية مثل أكاديميات هارليم فيليج التي يتولى رئاسة مجلس إدارتها.

سوف يتعين عليه التوفيق بين مسؤولياته المتزايدة بوصفه الشخصية الرئيسة في بلاكستون عندما يتعلق الأمر بلقاء المساهمين والتحدث في المؤتمرات، خصوصا مع علمه أنه لن يكون معروفا دائما، وببساطة، بأنه رجل مختص بالعقارات. وفي الوقت نفسه، هو مستمر في عقد الصفقات، حتى في الوقت الذي تتطور فيه الاستحواذات من النوع الذي ينجزه.

إحدى صفقاته الأخيرة توضح التغيرات التي أصابت السوق. في أواخر السنة الماضية اشترى جراي وفريقه "ستويفيسانت تاون"، وهو مجمع سكني يعود إلى فترة ما بعد الحرب في مانهاتن، مقابل 5.3 مليار دولار، مستفيدا مرة أخرى من سوء حسابات الآخرين.

بالضبط قبل وقوع الأزمة المالية العالمية، تم شراء "ستويفيسانت تاون" من قبل "تيشمان سبيير" و"بلاكروك" مقابل 6.3 مليار دولار. لكن الشركتين كانتا قد اقترضتا مبالغ فوق الحد –أربعة مليارات دولار- ولم تتمكنا من السداد. وبعد سنوات من اللبس والاقتتال المر بين المالكين اللاحقين والساكنين، توصل جراي إلى صفقة مع المقيمين، واستطاع تحصيل تنازلات ضريبية من المدينة، واشترى العقار بمقابل يقل مليار دولار عما دفعه المالكان السابقان قبل عقد من الزمن.

في الفترة الأخيرة، كانت الصفقات تأتي إليه. وهذا هو السبب في أنه حينما باعت جنرال إلكتريك محفظتها العقارية التي تبلغ قيمتها 23 مليار دولار، كان هو الشخص الوحيد الذي تلقى المكالمة. إذا كان في سبيله ليصبح فريد عصره، فهذا الأمر ليس باديا عليه حتى الآن. يقول: "أنا أدرك مدى هشاشة النجاح، أي مشكلة إيكاروس. لا أريد أن يُكتَب على شاهد قبري فقط أنه حقق بالفعل معدلات رائعة فعلا من العوائد الداخلية".

(المصدر: فايننشال تايمز 2016-04-06)