تراجع متوسط إجمالي الصفقات العقارية الأسبوعية 23.3 %

أظهرت نتائج دراسة العلاقة بين التغير في أسعار الأصول العقارية من جانب، ومن جانب آخر التغير في أبرز ثلاثة متغيرات "أسعار النفط، الإنفاق الحكومي، حجم الدين الحكومي"، التأثير الكبير لتلك المتغيرات الثلاثة في اتجاهات أسعار الأصول العقارية خلال فترة دراسة العلاقة 1990 ــ 2014.

 حيث جاءت علاقة التغير في الأسعار طردية مع كل من أسعار النفط وحجم الإنفاق الحكومي، بنسبة 89.0 في المائة كدرجة استجابة لأسعار النفط، وبنسبة أكبر مع الإنفاق الحكومي بلغت 97.1 في المائة، وتشير دلائل نسبتي العلاقة تلك إلى ارتفاع حساسية تأثر أسعار العقارات بما يطرأ على أسعار النفط وحجم الإنفاق الحكومي من تغيرات، وأن الارتفاع في المتغيرين الأخيرين ينعكس على أسعار العقارات وفقا لنسب الارتباط المبينة، وكما يبدو منها أن التغير في حجم الإنفاق الحكومي يتقدم بدرجة أقوى على التغير في أسعار النفط.

 في المقابل؛ جاءت العلاقة بين التغير في أسعار العقارات عكسية مع التغير في حجم الدين الحكومي بنسبة 74.3 في المائة، ما يحمل في دلالته على أنه كلما ارتفع الدين الحكومي الممول من القطاع المالي المحلي، انعكس ذلك سلبا على مستويات أسعار العقارات.

يأتي التركيز خلال الفترة الراهنة هنا على تأثير تلك المتغيرات الثلاثة في اتجاهات أسعار العقارات مستقبلا، كونها العوامل الرئيسة التي تخضع في الوقت الراهن وفي المستقبل القريب لكثير من التغيرات، بدءا من انخفاض أسعار النفط بأكثر من 60 في المائة خلال عام، وانتقال أثره إلى الإيرادات النفطية الحكومية، ومن ثم إلى مستوى الإنفاق الحكومي، الذي سيعوض جزءا مهما من تقلص تلك الإيرادات عبر تمويله من الاقتراض من القطاع المالي المحلي، بواسطة العودة إلى إصدار سندات التنمية الحكومية، بعد توقفها مطلع 2007.

آثار انخفاض النفط والإنفاق وارتفاع الدين الحكومي عقاريا

سبق لتقرير "الاقتصادية" العقاري أن سلط الضوء على أبرز العوامل المؤثرة في أسعار الأراضي والعقارات، ويأتي التركيز في الوقت الراهن على أكثرها تأثيرا خلال المرحلة الراهنة والفترة القريبة القادمة، لأهميتها في تحديد اتجاهات السوق العقارية المحلية، على أنه سيتم قريبا هنا نشر تقرير أوسع حول تطورات الأسعار في السوق طوال الـ 45 عاما الماضية.

تشير التغيرات المعاكسة على كل من أسعار النفط والإنفاق والدين الحكوميين، التي لعبت تحركاتها خلال فترة العقد الزمني الماضي، وكانت مختلفة تماما عما عليه في المرحلة الراهنة، أقول لعبت دورا كبيرا في الدفع بمستويات أسعار الأراضي والعقارات إلى الارتفاع القياسي، خاصة خلال الفترة 2007 ـــ 2014 التي سجلت خلالها أسعار النفط ارتفاعا فاق 80.0 في المائة، نتج عنه ارتفاعا أكبر في حجم الإنفاق الحكومي للفترة نفسها وصلت نسبته إلى 182 في المائة، متزامنا مع انخفاض حجم الدين الحكومي بنسبة 83.0 في المائة، علما أنه انخفض من أعلى مستوى له في 2002 حتى نهاية 2014 بنسبة 94.0 في المائة، كل هذا بدوره أدى إلى ضخ سيولة هائلة في الاقتصاد الوطني خلال تلك الفترة تجاوزت سقف 6.0 تريليونات ريال! في المقابل؛ كان لضيق قنوات امتصاص تلك السيولة محليا العامل الأبرز في توجه جزء كبير منها نحو الاستثمار والمتاجرة في سوق العقار، وتحت ظل التشوهات التي عانت ولا تزال تعانيها السوق (احتكار الأراضي، ارتفاع تعاملات المضاربة، غياب الأنظمة العقارية الفاعلة)، كل ذلك ساهم بدرجة كبيرة في تشكل فقاعة سعرية هائلة للأصول العقارية، انتقلت آثارها السلبية إلى ارتفاع تكلفة الإنتاج والتشغيل، وإلى ارتفاع تكلفة المعيشة ممثلا في بند إيجارات المساكن.

وحيث إن مسار تلك العوامل الثلاثة قد بدأ في التغير بدرجة كبيرة عما كان عليه طوال الأعوام الماضية، ويتوقع استمراره طوال العامين إلى الأعوام الخمسة القادمة، فلا شك أن ذلك التغير سينعكس على أسعار الأراضي والعقارات، فكما ساهم بدرجة كبيرة في تضخمها سابقا، فإن مسارها الراهن المختلف تماما سيحافظ على تأثيره في أسعار الأراضي والعقارات، إلا أنه هذه المرة سيكون سببا في تراجعها عن مستوياتها المتضخمة الراهنة.

 ورغم جهود عدد من أطراف السوق العقارية للتصدي لتلك التراجعات السعرية؛ من خلال عملها على زيادة الائتمان والتمويل لمصلحة الأفراد، إلا أن نجاح تلك الجهود سيصطدم بقوة التأثير طويلة الأجل لتلك العوامل، وسيعزز عدم نجاحها ارتفاع درجة الوعي لدى أغلب أفراد المجتمع، وتحوطهم تجاه التورط في تحمل أعباء ديون هائلة طويلة الأجل، لقاء شراء أصول عقارية تتهالك قيمها السوقية فترة بعد فترة.

 الأداء الأسبوعي للسوق العقارية

 سجلت الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية بنهاية الأسبوع الماضي تراجعا بنسبة 1.7 في المائة، مقارنة بارتفاعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 25.8 في المائة، وجاءت نسبة الانخفاض الأكبر في قيمة صفقات التجاري بنحو 4.1 في المائة، مقارنة بارتفاعها الأسبق 45.8 في المائة، لتستقر عند 2.0 مليار ريال.

في المقابل انخفضت قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع السكني بنسبة طفيفة لم تتجاوز 0.4 في المائة، مقارنة بارتفاعها الأسبق بنحو 17.7 في المائة، لتحافظ على مستواها السابق 4.2 مليار ريال (أنظر أعلى الجزء الأيمن من الجدول رقم (1).

 وبالنظر إلى الأداء الأسبوعي لصفقات السوق العقارية منذ مطلع العام الجاري حتى تاريخه، يتأكد استمرار سيطرة الركود على مختلف تعاملات السوق، حيث سجل متوسط إجمالي الصفقات الأسبوعية لعام 2015 مزيدا من الانخفاض بنسبة 23.3 في المائة، لينخفض المتوسط الأسبوعي إلى نحو 7.0 مليارات ريال، مقارنة بمتوسط الصفقات الأسبوعية لعام 2014 "متوسط 9.2 مليار ريال للأسبوع"، ونسبة انخفاض بنحو 16.0 في المائة بالمقارنة مع متوسط الصفقات الأسبوعية لعام 2013 "متوسط 8.4 مليار ريال للأسبوع".

 وشمل الانخفاض كلا من متوسطي صفقات القطاعين السكني والتجاري، اللذين انخفضا مقارنة بمتوسطات عام 2014 بنسبة 23.2 في المائة ونحو 23.7 في المائة على التوالي، كما سجلا انخفاضا مقارنة بمتوسطات عام 2013 بنسبة 14.4 في المائة ونحو 19.0 في المائة على التوالي (أنظر أعلى الجزء الأيسر من الجدول رقم (1).

 أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فقد استمرت في الارتفاع بالتزامن مع تضاؤل قيم الصفقات، عاكسا تراجع مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية، الذي بدأ بصورة ملحوظة خلال العام الجاري منذ مطلع الربع الثاني، حيث ارتفع عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع الماضي بنسبة 2.7 في المائة، مستقرة عند 5863 عقارا مبيعا خلال الأسبوع، وتباين أداء مختلف أنواع العقارات السكنية بين الارتفاع والانخفاض، حيث سجلت أعداد مبيعات كل من البيوت والعمائر وقطع الأراضي السكنية ارتفاعات أسبوعية، بلغت نسبها حسب الترتيب 33.3 في المائة ونحو 52.4 في المائة و4.6 في المائة على التوالي.

 في المقابل انخفضت أعداد مبيعات كل من الأراضي الزراعية والشقق والفلل السكنية خلال الأسبوع الماضي بالنسب التالية حسب الترتيب 16.4 في المائة ونحو 14.5 في المائة ونحو 30.4 في المائة على التوالي، لبقية التفاصيل (أنظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1).

(المصدر: الاقتصادية 2015-09-01)